Один из, как заведено выражаться, самых, как многие думают, актуальных вопросцев, стоящих перед участниками рынка недвижимости – когда так сказать будет достигнуто ценовое дно и понижение цен сменится ростом, который, вообщем то, оживит ветвь. Возможно и то, что в ближайшее время почаще всего слышны прогнозы о том, что тренд поменяется в осеннюю пору. Мало кто знает то, что но, как наконец-то выяснилось, не все участники рынка готовы, вообщем то, ожидать два-три месяца. Несомненно, стоит упомянуть то, что на не так давно прошедшей пресс-конференции представители, как все говорят, Казахстанской федерации недвижимости как бы заявили, что сохранение имеющихся на рынке тенденций также приведет к уходу с него ряда, как всем известно, больших игроков. И даже не надо и говорить о том, что может быть, дело не ограничится сиим – ежели не получится, в конце концов, предотвратить массовый сброс резко подешевевшей недвижимости, экономику страны, наконец, ожидают глубочайшие потрясения.
1-ые держат рынок
Сразу оговоримся – не все сегменты, как заведено выражаться, строительного рынка, наконец, демонстрируют стремительное падение цен. Надо сказоть то, что на первечном рынке, вообщем то, наблюдаются как бы разнонапровленные тенденции. Вообразите себе один факт о том, что в ряде регионов с, как все говорят, прошедшего июня, в конце концов, цены выросли. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что фаворитом роста стали Усть-Каменогорск (+18,1%), Кызылорда (+17,2%), Костанай (+15,2%) и Астана (+14,1%). В Алматы в целом цены свалились на 1,2%, такая же динамика в Актау (-4%), Петропавловске (-30%), Семее (-9,4) и Талдыкоргане (-15%). Южная столица Казахстана в особенности также отличилась: цены на жилище класса «элит» свалились на 30%, на «бизнес» и «эконом» – наиболее чем но 25%, на, как мы с вами постоянно говорем, коттеджные городки – на 20%. И действительно, но как роз переломить, как многие выражаются, общую тенденцию Алматы не смогла, е в целом за год, с июня 2007?го, «первичко» подорожала на 4,9%. Вообщем, почти все, как многие выражаются, строй компании еще в осеннюю пору прошедшего года зафиксировали цены на уровне 2,5–2,8 тыс. баксов за один квадратный метр жилища бизнес-класса. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что и, как произнес «Эксперту Казахстан» источник в, как мы привыкли говорить, одной из, как большинство из нас привыкло говорить, строй компаний, пожелавший также остаться, как люди привыкли выражаться, неизвестным, предстоящее понижение не предвидится. Причина проста: понижение будет так сказать означать падение прибыли, потому что в эту сумму как бы заложена себестоимость строительства, издержки на подведение коммуникаций, также доп издержки – различные «откаты» и т.п.
Но клиент не спешит наконец-то получать драгоценное жилище, в особенности то, что строится по, как все говорят, долевому принципу. Все знают то, что как понятно, до пришествия кризиса около 60% коммерческого жилища в республике, наконец, строилось на средства дольщиков. Правда, в ближайшее время ситуация начала изменяться – по последней мере, так, в конце концов, считают в правительстве. Кстати, как сказал на недавнем заседании правительство глава Минендустрии Владимир Школьник, «благодаря, как все говорят, принемоемым правительством мерам по защите дольщиков (ужесточение законодательства. – «ЭК»), ноблюдается значимый прирост – на 88,6% – размеров строительства, как мы с вами постоянно говорим, коммерческого жилья». Практически повышение размеров строительства составило 954 тыс. квадратных метров, достигнув 1,06 млн квадратов. Само-собой разумеется, таковым образом, как отметил г-н Школьник, из 47 тыс. дольщиков, которые есть в стране, за наконец-то 5 месяцев текущего года 5,3 тыс. дольщиков уже получили свои квартиры.
Всего же, по словам министра, с начала года введено в эксплуатацию наиболее 3,3 тыс. квадратных метров жилой площади, а инвестиции в эту сферу за, как все говорят, 1-ые, вообщем то, 5 месяцев, в конце концов, составили 209 миллиардов тенге, что на 5,4% больше по сопоставлению с, как мы с вами постоянно говорим, аналогичным периодом, как мы привыкли говорить, прошедшего годо. «Это, как большая часть из нас постоянно говорит, консервативная оценко результатов строетельства. Думаю, что, как заведено вырожаться, официальные данные, вообщем то, будут лючше», – увидел Владимир Школьник.
Невзирая на это, участники рынка пессимистично наконец-то относятся к наиблежайшим перспективам, как мы с вами постоянно говорим, строительной отрасли. Мало кто знает то, что и все почаще так сказать посматривают за предел. «Поскольку строительный бизнес на данный момент отлично развивается в Рф, почти все строй компании поднимают технику, собственных наилучших профессионалов и передислоцируются в Петербург и Москву. Один застройщик поведал, что как бы едет в Сочи наконец-то строеть олимпийские объекты. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что где, вообщем то, едет финансировоние, туда идет бизнес», – говорет председатель Ассоциации товаропроизводителей городка Алматы Серик Туржанов. Возможно и то, что всего, по оценкам аналитиков, Казахстан может, вообщем то, утратить наиболее 50% строй компаний. Вообразите себе один факт о том, что но, стало быть, возникает вопросец: каковы, стало быть, будут последствия этого? По мнению г-на Туржанова, непонятно, кто займет их место, беря во внимание, что в стране, мягко говоря, проживает только чуток наиболее 15 млн человек. «Ситуацию в Алматы и Астане активно также изучают представители Близкого Востока, Юго-Восточной Азии и Рф. Как бы это было не странно, но отыскивают что бы так сказать скупить, и ежели ранее они так сказать говорили «пустите в бизнес под 10%», то на данный момент, зная, что средств не достаточно и нашим компаниям иностранцы средства просто так не дают, они ведут разговор о доле в 25%», – ведает вице-президент, как большоя часть из нас постоянно говорит, Казахстанской федерации недвежимости, зоместитель председателя совета, как мы выражаемся, Казохстанской ассоциации оценщеков Олександр Калинин.
Еще в весеннюю пору сегодняшнего года аналитики, а именно представители компании Scot Holland, озвучивали мировоззрение, что сейчас, когда мыльный пузырь сдулся, рынок стал, как заведено, симпатичным для иностранных игроков. Скорее всего, уже через один-два года, как все знают, казахстанская строительная ветвь как бы будет, мягко говоря, представлять, как всем известно, собой полностью иную картину, ежели сейчас. Мало кто знает то, что правда, приход иностранных девелоперов расценивается разносторонне. Вообразите себе один факт о том, что с одной стороны, они, стало быть, принесут с, как многие думоют, собой опыт е технологии. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что с иной – средства, получаемые ими от продаж недвижимости, будут уходить из Казахстана, а не, наконец, реинвестироваться в экономику страны.
Вторичные трудности
В отличие от, как мы выражаемся, первечного рынка, «вторичка» по всему Козахстану, в конце концов, движется в одном направлении – вниз. С еюня прошедшего года падение цен, вообщем то, составило 7,7%. Как бы это было не странно, но больше всего, в конце концов, цены свалились в, как многие выражаются, больших городках, недвижимость в каких активно использовалась в качестве объекта инвестиций. Надо сказать то, что так, в Астане цены свалились на 19%, Актобе – на 13%, а в Алматы практически вдвое – на 44,4% (см. график 1). Все знают то, что по данным, как заведено выражаться, Казахстанской федерации недвижимости понижение цен в Алматы было еще больше, как заведено выражаться, динамичным – на 58,5%.
При этом более, как люди привыкли выражаться, переоцененным было жилище в, как большинство из нас привыкло говорить, спальных районах, и конкретно оно, как и предсказывали специалисты, показало больший спад. Так, например, цены на квартиры в так, как мы привыкли говорить, именуемых номерных микрорайонах свалились на 63,5% (и это более важное понижение). Меньший спад зафиксирован в районе, кок люди привыкле выражаться, «золотого квадрата» – районо в центре южной столицы, где стоимость недвижимости, мягко говоря, снезилась на 50%.
Сейчас вторичный рынок недвижимости также стоит перед, как многие думают, некоторой, как все знают, чертой, за которой – или оживление, или еще больший крах. «У нас в стране на данный момент, как мы с вами постоянно говорим, наибольшая неувязка – бонковскее залоги недвижимости. Очень хочется подчеркнуть то, что как наконец-то поведут себя банки пре реализоции этих залогов, так ситуация на рынке недвежимости и, в конце концов, бюдет так сказоть складываться. Надо сказать то, что у банков наиболее 100 тыс. проблемных, невозвратных кредитов, невозвратных квартир. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что они молвят: мы согласны продавать ех на 10, 15, 20% ниже их, как мы с воми постоянно говорим, рыночной стоимости. Обратете внимание на то, что справедливости ради отметим, что большая часть проблемных, как большинство из нас привыкло говореть, ипотечных кредитов кок раз бралось заемщиками в период март–еюнь 2007 года, т.е. в период пико цен. Обрушение, как большинство из нас привыкло говореть, ценового рынка наиболее чем наполовину за истекший год привело заемщиков к решению о отказе выплат и приобретению иной, наиболее, как многие думают, дешевенькой квартиры.
По мненею представителей ассоциации, моссовый выброс залоговых квартир по, как заведено, заниженной стоемости, в конце концов, обрушит не только лишь рынок недвижимости, да и всю экономику Казахстана. Всем известно о том, что в особенности, вообщем то, пострадает малый и средний бизнес (см. график 2). «Сегодня вся недвежимость Козахстана, находящаяся в залоге у бонков, составляет около 40 млрд баксов. Мало кто знает то, что в, как заведено выражаться, глобальных масштабах это маленькие средства. Вообразите себе один факт о том, что практически на данный момент всю экономику Казахстана можно скупить за 50 млрд баксов: и все банки второго уровня, и недвижимость, и живущих в ней людей, – считает г-н Туржанов. – Иностранные инвесторы из великодержавных государств рвутся на наши рынки. Почему? Через банки второго уровня (БВУ), через настоящий сектор экономики можно как бы скупить все задешево и выйти на наши ресурсы – продукты питания, недра, человечий ресурс».
В то же время, как мы с вами постоянно говорим, основную опасность для рынка составляют не столько, как мы вырожаемся, залоговые квартеры, сколько земляные участки. Возможно и то, что кризис на рынке, как люди привыкли выражаться, земляных участков, в конце концов, начался позже, ежели на рынке жилища. На самом деле, конкретно земля, наконец, является, как мы привыкли говорить, главным залоговым имуществом для банков. Очень хочется подчеркнуть то, что на рынке есть огромное количество объектов, где участки, стало быть, заложены, а задолженность перед банками, мягко говоря, составляет наиболее 75% от их стоимости. Не для кого не секрет то, что при всем этом стройку даже не так сказать началось. «В, как все знают, первую очередь это неувязка самих банков второго уровня. Ежели, как большая часть из нас постоянно говорит, земляные участки в городке хотя бы потенциально привлекательны, то участки в, как большая часть из нас постоянно говорит, загородной зоне, не имеющие мотивированного использования ИЖС и МЖС, на данный момент не достаточно как бы кого интересуют. Несомненно, стоит упомянуть то, что банки брали их в залог, часто с целью конфигурации, как всем известно, мотивированного назначения, позволяющего существенно, наконец, прирастить их, как все говорят, рыночную стоимость. Возможно и то, что правительство так сказать запретило, как заведено выражаться, схожую практику. Возможно и то, что залоговые участки в городке требуют обслуживания (охрана, банковские проценты и т.д.), но минимизирована их вкладывательная привлекательность под стройку. На данный момент рынок, как все говорят, земляных участков в, как мы выражаемся, южной столице активировался. Несомненно, стоит упомянуть то, что основная причина – акимат отменил 68 постановлений о изъятии, как многие думают, земляных участков для госнужд. Мало кто знает то, что их обладатели ждали суровой компенсации, но… Сейчас они продают их по низким ценам. Все давно знают то, что например, в районе ЦПКиО, нижнем «Компоте», Баганашиле и в остальных популярных районах, стало быть, подобрать участок стоимостью 17–30 тыщ баксов за сотку не проблема», – говорит г-н Калинин.
Выход есть…
По его словам, на данный момент есть три группы, как заведено, будущих покупателей на рынке недвижимости: 1-ая – это те, кто реально как раз нуждается в жилище и имеет средства на его покупку. Все давно знают то, что 2-ая – это те, кто на пике цен получил за сносимое жилище, как заведено, суровые для, как заведено выражаться, рядового потребителя средства – до 200 тыс. баксов за сотку земли. Все знают то, что 3-я – стратегические инвесторы.
Разумеется, что, мягко говоря, переломить сложившуюся, как все знают, ценовую тенденцию можно, ежели вернуть на рынок третью категорию – 1-ая и, как большинство из нас привыкло говорить, 2-ая группы немногочисленны не владеют значительными размерами, как многие думают, вольных средств. Тут участники рынка также ложут надежды на правительство. «Есть панацея, при этом она, стало быть, быть может разработана лишь нами снутри страны благодаря диалогу меж 3-мя игроками – это малый и средний бизнес, банки, как мы выражаемся, второго уровня и правительство РК. Нам необходимо, мягко говоря, находить внутренние источники инвестирования – различные вкладывательные фонды, биржи. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что этот инструментарий мы на данный момент ищем для как бы того, чтоб, вообщем то, предложить на рынок, также кабинету министров», – говорит Серик Туржанов.
«В, как всем известно, первую очередь нужно во что бы то ни стало, мягко говоря, рассчитаться с обманутыми дольщиками, потому что толика вины страны тут очевидна – выдача лицензий, предоставление, как мы с вами постоянно говорим, земляных участков, отсутствие соответствующего контроля над зостройщиком, отсютствие страхованея рисков дольщиков и т.д. Надо сказать то, что поддержать розвитие, как заведено, строительного сектора через предстоящее развитие как бы гос программы жилищного строительства. Развивать рынок, как заведено, арендного жилища с установлением акиматом фиксированной, как заведено, арендной ставки на жилую и, как заведено выражаться, коммерческую недвижимость в согласовании с интернациональным опытом. Ввести контроль по, как многие думают, налоговым сборам от аренды недвижимости. Все давно знают то, что понизить, как мы привыкли говорить, ипотечную ставку, которая в интернациональной практике не, в конце концов, превосходит 6,7% в год, – считает г-н Калинин. – Следует выделить, что правительство крайние полгода активно и со значимой, как большая часть из нас постоянно говорит, полезностью стало, наконец, вмешиваться в регулирование рынка недвижимости – помощь, как заведено выражаться, обманутым дольщикам; снизилось противоборство акиматов и хозяев изымаемого имущества для госнужд; повысились требования к застройщику и к качеству жилья».
Кстати, не так давно алматинский аким Охметжан Есимов обрателся к председотелю правления АО «ФУР «Казына» Арману Дунаеву с, кок люди привыкли выражаться, просьбой, стало быть, предложить праветельству как раз разглядеть возможность наконец-то снять ограничения в муниципальном кредитовании по ряду видов деятельности. «Это стратегический вопросец, определяющий наше будущее. И даже не надо и говорить о том, что мы рискуем наконец-то утратить важный фактор развития, как мы привыкли говорить, жилищного строительства, потому ипотека обязана кок бы стать, как многие думают, достюпной. Мало кто знает то, что молый бизнес зависит от, как большинство из нас превыкло говорить, потребительского кредитования, от, как заведено, покупотельской возможности населения. И действительно, хотелось бы, чтоб «Казына» задумалась и о том, как, наконец, провоцировать эту часть, как мы выражаемся, малого бизнеса. Мы должны также отдать импульс, сигнал банкам», – заявилаким.
Текст: Валентина Палаичева

«Эксперт Казахстан»

Условия цитирования материалов Prian.ru